За первые восемь месяцев 2026 года по данным "Известия" российские банки закрыли уже около 1 370 отделений. Это максимальные темпы сокращения банковской сети как минимум за последние годы.
В среднем с начала года закрывается примерно по 196 офисов в месяц - почти вдвое больше, чем год назад. Если такая скорость сохранится, к концу года количество закрытий может превысить 2 100 отделений и стать рекордным за всё время наблюдений.
Банки много лет считались одними из самых качественных арендаторов коммерческой недвижимости. Долгосрочные договоры, стабильные платежи, хороший ремонт за свой счёт и достаточно понятный бизнес делали такие ГАБы востребованными среди инвесторов.
Только сами банки сегодня меняются.
Чтобы сделать перевод, открыть вклад или оплатить счёт, большинству клиентов уже не нужно идти в отделение. Практически всё это давно переехало в мобильный телефон, поэтому содержать огромную сеть классических офисов банкам становится всё менее интересно. Но это не означает, что физические отделения им больше не нужны.
Личное присутствие остаётся востребованным для более сложных операций, работы с наличными и той части клиентов, которой по-прежнему удобнее общаться с сотрудником банка. Поэтому параллельно с закрытием старых отделений появляются новые, только уже совсем другого формата.
Вместо больших офисов на несколько сотен квадратных метров банки всё чаще рассматривают компактные помещения. У отдельных игроков это может быть всего 20–50 кв. м.
При этом требования к расположению остаются достаточно высокими: первая линия, отдельный вход, метро или транспортный узел рядом, интенсивный пешеходный поток, деловое окружение.
Получается интересная ситуация. Банкам нужно меньше недвижимости, но за хорошие локации они продолжают конкурировать.
Для инвестора в ГАБ это, пожалуй, самое важное изменение. Большой банковский офис, который двадцать лет назад считался практически идеальным активом, после ухода арендатора сегодня может оказаться довольно сложным помещением. Особенно если значительную площадь занимают кассовые узлы и сейфовые комнаты.
Последние вообще заслуживают отдельного внимания.
Сейфовая - это далеко не обычная перегородка, которую можно снести за несколько дней. Стены и потолок могут состоять из железобетона толщиной до 40 см с двойным армированием и металлическими листами внутри. В одном из реальных проектов демонтаж сейфовой площадью около 40 кв. м занял несколько недель, а после работ пришлось вывезти несколько тонн бетона и 3-4 тонны металла.
Только демонтаж такой конструкции может стоить 200-500 тысяч рублей.
Причём новый арендатор совсем не обязательно согласится взять эти расходы на себя. Есть примеры, когда продуктовая сеть была готова рассматривать бывшее банковское помещение, но только после демонтажа сейфовой за счет собственника.
💡 Что это означает для инвестора в ГАБ
Я бы не ставил крест на банковских ГАБах. Хороший банк по-прежнему может быть отличным арендатором. При условии, что вы понимаете, какое помещение останется у вас, когда банк однажды уйдёт.
Компактный офис площадью 30–50 кв. м возле метро, на первой линии и с отдельным входом может оказаться очень ликвидным объектом даже без банковской вывески. На такой метраж значительно проще найти аптеку, кофейню, салон, сервис или другого арендатора.
Совсем другая история - несколько сотен квадратных метров со специфической банковской планировкой, кассовыми узлами и большой сейфовой.
Арендатор в обоих случаях может быть одинаково надёжным. Только в одном случае после его ухода вы достаточно быстро находите ему замену. В другом - получаете большое специализированное помещение, которое ещё предстоит адаптировать под рынок.
И когда банки за год закрывают сотни отделений, именно этот сценарий стоит просчитывать до покупки, а не после ухода арендатора.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
Дискуссия