Недавно обсуждали с инвестором помещение под кладовые в Подмосковье. Экономика получалась впечатляющей, а вот сама локация - примерно на четвёрку.
Он спросил:
а может быть такое, что пройдёт год, а кладовая будет заполнена только на 50%?
Конечно, может. Это бизнес, и никто не даст гарантии, что через 8 месяцев там будет 90% или тем более 100%.
Можно изучить локацию, посмотреть плотность населения, конкурентов, опыт других объектов, заложить определённую скорость заполнения. Но это всё равно только прогноз.
При этом я придерживаюсь позиции, что заполнить можно практически любую кладовую. Вопрос - за какой срок и по какой цене.
Мы можем рассчитывать на заполняемость 90% за год, а получить 70%. Тогда оператор может снизить цену, дать скидку новым клиентам, предложить более выгодные условия на длительную аренду.
Это позволит ускорить заполнение. Просто экономика объекта будет уже другой.
Поэтому мне гораздо важнее понимать, что можно будет сделать, если первоначальный сценарий не сработает.
Когда мы считаем объект для инвестора, я хочу посмотреть и на такой вариант.
Что будет, если он станет заполняться медленнее? Насколько можно опуститься по цене? Какой доход при этом останется у инвестора? Устраивает ли нас такая экономика?
Потому что 90% загрузки в финансовой модели - это расчёт.
А вот деньги инвестор вкладывает настоящие.
#СМ_SelfStorage
