Когда мы анализируем помещение под ГАБ, то помимо прочего используем профессиональные геосервисы, смотрим плотность населения, количество квартир, трафик, конкурентов, окружение и множество других параметров.
Но означает ли это, что без специальных сервисов невозможно самостоятельно понять, хорошая перед вами локация или нет?
На самом деле нет.
Если вы выбираете объект для себя и готовы потратить на это определённое количество времени, значительную часть такой работы вполне можно провести самостоятельно.
Начать можно с самого простого - приехать на место. Причём я бы приехал несколько раз: утром, днём и вечером, желательно ещё и в выходной. Посмотрел бы, сколько людей проходит мимо помещения, откуда они идут, куда направляются, есть ли рядом точки, которые формируют дополнительный поток.
Профессиональный сервис покажет вам количество жителей и квартир в определённом радиусе. Без него придётся открыть карты, посмотреть окружающие дома, их этажность, плотность застройки, год ввода, понять, насколько район уже заселён и сколько новых домов ещё строится поблизости.
Конкурентов тоже вполне можно посчитать вручную. Пройти вокруг помещения, посмотреть, какие продуктовые магазины, аптеки, пункты выдачи, кофейни и другие форматы уже работают рядом. Причём обращать внимание я бы стал не только на действующий бизнес, но и на пустующие помещения. Если вокруг много коммерции, которая месяцами не может найти арендатора, это тоже важная информация.
Также можно зайти в несколько работающих рядом объектов и взять чеки. Это позволит приблизительно оценить количество транзакций, а если понимать средний чек конкретного формата, то и примерные обороты точки.
Следующий шаг - понять реальные арендные ставки. Открываем объявления, находим несколько похожих помещений поблизости, звоним собственникам или брокерам и выясняем условия. Заодно можно узнать, как долго эти объекты сдаются и есть ли на них реальный спрос.
И обязательно нужно посмотреть на само помещение глазами следующего арендатора. Первый ли это этаж, хорошо ли виден вход, есть ли парковка, место под вывеску, достаточная электрическая мощность, удобна ли планировка и какие форматы бизнеса вообще смогут здесь работать.
А в конце я бы сделал самый простой тест. Мысленно убрал бы из помещения нынешнего арендатора.
Если сегодня здесь находится Wildberries, аптека или продуктовая сеть, представьте, что завтра их вывески больше нет. Кому вы сможете сдать помещение вместо них? Сколько времени это займёт? И сможете ли вы сохранить примерно тот же арендный поток?
Именно возможность заменить арендатора в случае необходимости - один из важных признаков сильной локации и ликвидного объекта.
Как видите, никакой магии здесь нет. Всё это действительно можно сделать самостоятельно, не имея профессиональных геосервисов и многолетнего опыта работы с коммерческой недвижимостью.
Просто вместо нескольких часов такая проверка может занять у вас несколько дней, а главное - после сбора всей этой информации её ещё нужно правильно интерпретировать и принять на её основании решение о покупке объекта за несколько десятков миллионов рублей.
Поэтому профессиональные геосервисы сами по себе не дают какого-то секретного знания, недоступного обычному инвестору. Они просто позволяют быстрее собрать нужную информацию.
А опыт позволяет понять, какая из этой информации действительно важна и что она в конечном счёте означает для конкретного объекта.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
Дискуссия