Долгое время мне казалось, что хорошая инвестиция начинается с дешевой покупки. Чем ниже цена входа, тем привлекательнее выглядят цифры проекта.
Но чем больше объектов проходило через нашу команду, тем чаще эта логика переставала работать.
Особенно хорошо это стало заметно на проектах с кладовыми.
Часто инвестор выбирает самый дешевый подвал, считая, что именно здесь находится лучшая сделка. При этом почти никто не задумывается, почему этот подвал стоит дешевле остальных.
А причин может быть множество.
Где-то придется полностью менять полы, где-то делать гидроизоляцию, где-то переносить инженерные сети, а где-то выяснится, что неудобный вход будет постоянно снижать привлекательность объекта для будущих арендаторов. В результате первоначальная экономия начинает постепенно растворяться в десятках дополнительных расходов, которые изначально никто не закладывал в расчеты.
Вот только даже после всех этих вложений итоговая экономика проекта далеко не всегда оказывается лучше, чем у помещения, которое изначально стоило дороже.
Именно поэтому со временем наш подход изменился. Сегодня, когда мы анализируем объект, меня гораздо меньше интересует его стартовая стоимость. Намного важнее понять, какой денежный поток он сможет генерировать после запуска и в целом итоговая окупаемость проекта.
Если помещение уже имеет качественный ремонт, правильную геометрию, удобный вход и позволяет реализовать хорошую боксографию, то очень часто оно оказывается более выгодной инвестицией, даже если на этапе покупки стоит дороже.
Потому что деньги инвестор зарабатывает не в день сделки. Он зарабатывает их каждый месяц, пока работает объект.
Если более дорогой объект позволяет ежемесячно получать даже на несколько десятков тысяч рублей больше, то через несколько лет разница в цене покупки начинает играть уже совсем не такую важную роль.
В итоге дешевое помещение далеко не всегда оказывается выгодным. А хороший ремонт далеко не всегда означает переплату. Иногда все происходит ровно наоборот.
#СМ_SelfStorage
