Недавно разбирали объект, который очень хорошо показывает, почему наличие федерального арендатора ещё ничего не говорит о качестве локации.
Изначально всё выглядело вполне достойно. Жилой район, рядом несколько многоквартирных домов, первая линия, в соседнем помещении работала "Пятёрочка", а чуть дальше находился ещё один продуктовый оператор. Для многих инвесторов уже на этом этапе вопрос был бы закрыт.
Раз есть "Пятёрочка", значит место точно хорошее.
Ведь мы знаем, что федеральные сети хорошо умеют считать деньги, проводят серьёзную аналитику и редко ошибаются с локациями.
Только есть одна проблема. Район, который был хорошим десять лет назад, совсем не обязательно остаётся таким и сегодня.
Когда мы начали детально разбирать объект, возникло странное ощущение. Вроде бы вокруг есть жилые дома, вроде бы работают продуктовые магазины, но что-то не складывалось.
Мы начали анализировать пешеходные маршруты и оказалось, что основной поток людей проходит совсем в другой части района. Мимо объекта практически никто не ходил. Да, жители здесь были, машины проезжали, но тот самый живой ежедневный пешеходный трафик, на который рассчитывают многие сетевые арендаторы, практически отсутствовал.
После этого решили внимательнее посмотреть на саму "Пятёрочку". Оказалось, что магазин продолжал работать в старом формате.
Для обычного человека это вообще ничего не значит. Но если регулярно анализировать сетевой ритейл, то становится понятно, что федеральные сети крайне редко оставляют сильные магазины без обновления. Если точка показывает хорошие результаты, компания обычно инвестирует в ремонт, обновляет оборудование, меняет формат и старается максимально использовать потенциал точки.
Когда же магазин годами продолжает работать без обновления, это может говорить о том, что сеть не видит смысла серьёзно инвестировать в этот объект.
Конечно, бывают исключения. Но это уже сигнал, который требует дополнительной проверки.
В итоге выяснилось, что сама локация существенно слабее, чем казалось в начале анализа.
Вот почему я всегда говорю, что наличие федерального арендатора не должно быть главным аргументом при покупке объекта.
Инвесторы очень часто совершают одну и ту же ошибку. Они видят известную вывеску и автоматически переносят силу бренда на силу раойна.
Хотя на самом деле нужно анализировать совсем другое.
- 🔵Как сегодня перемещаются люди.
- 🔵Изменились ли маршруты жителей.
- 🔵Куда сместились точки притяжения.
- 🔵Обновляет ли сеть магазин или просто поддерживает его работу.
Потому что иногда за известной вывеской скрывается сильный ГАБ. А иногда - магазин, который просто дорабатывает свой жизненный цикл.
И разница между этими двумя сценариями для инвестора может стоить десятки миллионов рублей.
#СМ_Кейс
