Сегодня появилась новость: фермерам могут разрешить строить жилые дома на своих сельхозугодьях. Законопроект уже направлен на согласование в Минсельхоз.
Новость активно разошлась по СМИ, и у многих возникло ощущение, что теперь практически любую сельхозземлю можно будет превратить в место для строительства загородного дома.
Но это далеко не так.
Более того, самое интересное в этой инициативе вообще не строительство.ю
Что происходит на самом деле?
Многие забыли, что федеральный закон уже несколько лет допускает строительство одного жилого дома для главы крестьянского (фермерского) хозяйства.
Однако одновременно регионам предоставили право полностью запретить такое строительство на своей территории. Именно этим правом воспользовались многие субъекты, опасаясь вывода сельхозземель из оборота и появления «коттеджных поселков под видом фермерских хозяйств».
Новый законопроект фактически пытается решить эту проблему для тех фермеров, которым действительно необходимо жить рядом с производством, прежде всего животноводам и рыбоводам.
Повлияет ли это на рынок загородной недвижимости?
Мой ответ — да. Но совсем не так, как кажется.
Этот закон не создаст новую волну дешевых участков под коттеджи.
Он не обрушит цены на ИЖС.
Он не превратит сельхозземли в альтернативу дачным поселкам.
Зато он может запустить гораздо более глубокий процесс.
Мы постепенно переходим от модели «земля как ресурс» к модели «земля как пространство для жизни, производства и инвестиций».
Именно это сегодня является главным трендом.
Настоящая стоимость земли меняется
Еще несколько лет назад стоимость земельного участка определялась тем, что на нем уже находится.
Сегодня крупные инвесторы оценивают землю иначе.
Они покупают не настоящее.
Они покупают будущее.
Инфраструктуру, которая появится.
Рабочие места, которые будут созданы.
Новые дороги.
Перспективы развития территории.
Именно поэтому стоимость земли всё чаще определяется не существующим использованием, а потенциалом развития.
Но есть один вопрос, который пока остается без ответа
Как земельный юрист, я вижу главный риск не в самом строительстве.
Главный риск — в правоприменении.
Если закон будет принят, государству предстоит ответить на несколько принципиальных вопросов:
- кто именно считается фермером, имеющим право построить дом;
- какие критерии будут подтверждать реальную сельскохозяйственную деятельность;
- сохранится ли право на жилой дом после прекращения фермерской деятельности;
- можно ли будет продать такой участок вместе с домом;
- каким образом государство предотвратит появление псевдофермерских хозяйств, созданных исключительно ради строительства жилья.
Именно вокруг этих вопросов, скорее всего, и сформируется новая судебная практика.
Вывод
Самая большая ошибка — воспринимать эту инициативу как закон «про дома».
На самом деле это закон о будущем российских сельских территорий.
И если он будет грамотно реализован, его влияние окажется значительно шире, чем просто разрешение построить еще один дом.
Потому что настоящая стоимость земли — это не ее настоящее.
Это ее будущее.
Дискуссия