Есть изменение закона, о котором сейчас стоит знать каждому, у кого есть земля под строительство.
Не только владельцу ИЖС.
Инвестору.
Девелоперу.
Отельеру.
Собственнику участка под склад, магазин, ресторан или производство.
Представьте:
вы купили землю.
В ЕГРН все выглядит нормально.
Категория подходит.
ВРИ позволяет ваш проект.
Цена участка — десятки миллионов.
А затем выясняется:
земля находится в зоне затопления или подтопления.
И после изменений, вступивших в силу 4 августа 2026 года, новое капитальное строительство внутри такой зоны оказалось под запретом — за исключением сооружений инженерной защиты.
Самое неприятное:
ВРИ при этом может остаться прежним.
То есть в документах по-прежнему может быть:
«ИЖС»
«гостиничное обслуживание»
«торговля»
«производство».
Но возможность построить именно тот объект, ради которого приобреталась земля, может исчезнуть.
И вот здесь цена одной ошибки — уже не стоимость юридической консультации.
Это может быть стоимость самого земельного актива.
Но есть важный нюанс.
Если участок попал в такую зону — не надо сразу строить дамбу, отсыпать землю или отказываться от проекта.
Сначала нужно установить:
- правильно ли вообще определена граница зоны;
- верны ли координаты;
- учтен ли реальный рельеф;
- занимает ли зона весь участок;
- можно ли вынести объект за ее пределы;
- была ли учтена существующая инженерная защита.
Иногда проект действительно придется пересобирать.
Иногда территорию нужно защищать.
А иногда оспорить границу зоны может оказаться дешевле, чем строить инженерную защиту.
И остается вопрос, который, думаю, еще дойдет до высших судов.
Кто заплатит, если участок резко потерял в стоимости?
Представьте:
землю купили за 50 млн ₽ под гостиницу.
Земля осталась вашей.
Право собственности никто не забрал.
Налог платить нужно.
Но гостиницу построить больше нельзя.
И актив условно стоит уже не 50 млн, а 20.
Куда делись 30 миллионов?
Земельный кодекс предусматривает компенсационные механизмы, когда ограничения возникают вследствие установления или изменения ЗОУИТ
Но здесь возможна другая ситуация:
зона существовала раньше — изменился сам федеральный закон.
И на этот случай простого компенсационного механизма законодатель пока не дал.
Поэтому я предполагаю, что впереди нас ждет новая большая категория земельных споров:
собственность формально осталась — а ее экономическая ценность существенно изменилась.
Мы посвятили этому большой эфир и разобрали:
- что изменилось в законе;
чем затопление отличается от подтопления; - как зона появляется в ЕГРН;
можно ли изменить ее границы;
что считать инженерной защитой; - что делать с уже построенным объектом;
- что делать инвестору до покупки;
и можно ли требовать компенсацию.
▶️ Смотреть в ВК https://vkvideo.ru/video-114109492_456239301?t=49s
▶️ Смотреть на Rutube: https://rutube.ru/video/private/77979fcd2c61c795efd0294af39459f2/?p=yU0cVajKKxenipSHVA7JhA
▶️ Смотреть на YouTube: https://youtu.be/631tCp706iY?is=kp8xjgUYxr4jbpdy
И теперь просьба не про лайк.
Перешлите этот пост человеку, у которого есть земля у реки, озера, водохранилища или участок под капитальное строительство.
Возможно, он пока даже не знает, что эта проблема касается его.
А если вы работаете с землей, инвестируете в нее или собираетесь покупать участок — подписывайтесь.
Здесь мы разбираем не земельные новости.
Мы разбираем то, что сегодня еще выглядит как одна строка закона — а завтра может изменить стоимость вашего актива на миллионы.
Дискуссия