Периодически у меня складывается впечатление, что перед покупкой коммерческой недвижимости практически любой инвестор пытается получить вторую профессию.
Он начинает изучать договоры аренды, считать трафик, смотреть выручку магазинов, разбираться в РТО, читать выписки из ЕГРН, изучать технические условия, общаться с сетями и постепенно погружаться в такое количество деталей, что через несколько месяцев уже сам почти готов консультировать других инвесторов.
На мой взгляд, в этом нет необходимости.
Более того, иногда чрезмерное погружение только мешает принять решение, потому что чем глубже человек начинает разбираться в любой теме, тем больше рисков и нюансов он видит.
При этом я точно не сторонник другой крайности, когда инвестор просто передает кому-то деньги со словами: "Вы профессионалы, разберитесь сами".
Как только вы вкладываете свои деньги, риски в любом случае остаются вашими. Их невозможно полностью переложить на брокера, юриста, управляющую компанию или партнера.
Поэтому инвестору действительно важно понимать, что он покупает.
Нужно вникнуть, из чего складывается доход объекта, насколько надежен арендный поток, что произойдет, если арендатор съедет, насколько ликвидно само помещение, какие существуют юридические и технические риски и за счет чего вообще должна работать экономика проекта.
Но понимать основные принципы и уметь самостоятельно провести весь проект от поиска помещения до его эксплуатации - совершенно разные вещи.
Я, например, не строю здания. Не потому, что на строительстве невозможно заработать, а потому, что понимаю, сколько там компетенций, которых у меня нет. Нужно работать с подрядчиками, техническими условиями, проектированием, благоустройством, сроками, бюджетами и десятками других вопросов, где одна ошибка может стоить миллионы рублей.
Можно потратить несколько лет и научиться всему этому самостоятельно. Только возникает вопрос: зачем?
Мне гораздо ближе другой подход, когда инвестор понимает основные принципы проекта настолько, чтобы задавать правильные вопросы и контролировать ключевые решения, а для глубокой работы собирает вокруг себя людей, которые каждый день занимаются своим направлением.
Юрист должен разбираться в юридических рисках лучше инвестора. Кадастровый инженер - в своих вопросах. Брокер - понимать рынок, арендаторов и стоимость объекта. Управляющая компания - знать, как выжать максимальную экономику из эксплуатации.
Тогда задача инвестора заключается не в том, чтобы заменить собой каждого из этих специалистов, а в том, чтобы понимать, кого он привлекает, за что платит и какой результат должен получить на каждом этапе.
На мой взгляд, это одна из самых важных компетенций инвестора.
Не знать всё самому, а понимать достаточно, чтобы собрать вокруг своих денег правильную команду и не отдавать ей принятие тех решений, ответственность за которые в конечном счете всё равно останется на тебе.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
